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作為一項(xiàng)無形資產(chǎn)，土地使用權(quán)可作價出資入股。但近幾年爆發(fā)的驗(yàn)資訴訟案件中，涉及土地使用權(quán)出資資格、評估作價、變更登記等方面的問題較多。筆者在此結(jié)合自身工作實(shí)踐，談?wù)勍恋厥褂脵?quán)出資在驗(yàn)資中應(yīng)注意的問題。

—、土地使用權(quán)并不是都能用于出資

根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資，但并不是所有的土地使用權(quán)均能用來出資。以劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府
土地管理
部門申請辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，方能作為出資;
城市規(guī)劃
區(qū)內(nèi)的集體所有的土地應(yīng)當(dāng)先依法征為國有土地后方能作為出資;農(nóng)村和城市郊區(qū)的集體所有的土地(除法律規(guī)定屬于國家所有的除外)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣人民政府登記注冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)后方能作為出資。在落實(shí)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證明時，對劃撥土地和集體用地應(yīng)特別關(guān)注，如未按規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)的，即便是擁有土地使用權(quán)證也不能用來出資。

二、土地評估報告并不是都能用作驗(yàn)資證據(jù)

根據(jù)《公司法》規(guī)定，對作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)，必須進(jìn)行評估作價，核實(shí)財產(chǎn)，不得高估或低估。由于評估的責(zé)任不能替代或減免驗(yàn)資的責(zé)任，因此在驗(yàn)資過程中，注冊會計師必須認(rèn)真查閱評估報告，了解評估目的、評估范圍與對象、評估基準(zhǔn)日、評估假設(shè)等有關(guān)限定條件是否滿足驗(yàn)資的要求，比如評估目的為抵押貸款或轉(zhuǎn)讓的評估報告就不能用于驗(yàn)資;關(guān)注評估報告的特別事項(xiàng)說明和評估基準(zhǔn)日至驗(yàn)資報告日發(fā)生的重大事項(xiàng)是否對驗(yàn)資結(jié)論產(chǎn)生影響，比如特殊事項(xiàng)說明中披露該土地已作抵押，或評估基準(zhǔn)日后該土地涉及訴訟，則此評估報告也不能用于驗(yàn)資;了解評估作價是否合理，如明顯偏高或偏低，也不易使用;了解出資方的性質(zhì)，如為國有，其土地使用權(quán)的評估結(jié)果應(yīng)經(jīng)財政(國有資產(chǎn)管理)部門或土地管理部門進(jìn)行確認(rèn); 如為非國有，其評估結(jié)果須經(jīng)各投資方認(rèn)可，否則不能作驗(yàn)資用。

三、土地使用權(quán)出資后并不是都可以半年內(nèi)過戶

根據(jù)《公司法》規(guī)定，以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)出租的，應(yīng)當(dāng)辦理其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。土地使用權(quán)過戶本身為一嚴(yán)肅的法律行為，需要一系列的證件及手續(xù)，如：
企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
、公章等，但作為先驗(yàn)資后登記的新設(shè)立內(nèi)資企業(yè)，在驗(yàn)資時不具備土地使用權(quán)過戶的基本條件，無從過戶。根據(jù)《
公司注冊
資本登記管理暫行規(guī)定》，公司應(yīng)當(dāng)于成立后半年內(nèi)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理變更土地登記手續(xù)，并報公司登記機(jī)關(guān)備案。但此規(guī)定僅限于新設(shè)立的內(nèi)資企業(yè)。對先登記后驗(yàn)資的外商投資企業(yè)和變更驗(yàn)資的企業(yè)而言，由于驗(yàn)資時已具備土地使用權(quán)過戶的條件，因此根據(jù)《公司法》規(guī)定，必須先辦理過戶才能驗(yàn)資，否則注冊會計師及會計師事務(wù)所將承擔(dān)驗(yàn)資不實(shí)的責(zé)任。

四、對未過戶的土地使用權(quán)在驗(yàn)資報告中必須披露，建立備查制度

對國家規(guī)定可在一定期限內(nèi)辦妥變更土地登記手續(xù)，但在驗(yàn)資時尚未辦妥，注冊會計師應(yīng)當(dāng)獲取被審馬全單位與其出資者簽署的在規(guī)定期限內(nèi)辦妥土地使用權(quán)的承諾函，并在驗(yàn)資報告中予以披露，引起報告使用者的關(guān)注。日后土地使用權(quán)能否及時過戶及由此引起的法律后果與注冊會計師有無關(guān)系，會計界與法律界存在分歧。會計界認(rèn)為這是投資者與登記機(jī)關(guān)的責(zé)任及義務(wù)，與注冊會計師及會計師事務(wù)所無任何關(guān)系;而法律界部分人士則認(rèn)為只要土地使用權(quán)未過戶就屬投資不到位，注冊會計師及會計師事務(wù)所應(yīng)承擔(dān)驗(yàn)資不實(shí)的責(zé)任。為了避免不必要的法律糾紛，事務(wù)所可對未辦理土地使用權(quán)過戶的單位建立備查登記簿，在一定期限后，如半年內(nèi)向驗(yàn)資單位索要或向土地管理部門查詢過戶后的土地使用權(quán)證明，如驗(yàn)資單位未按規(guī)定過戶，事務(wù)所必要時可提請工商部門監(jiān)督或要求其重新驗(yàn)資。